100个城市楼市数据显示,现在二手住宅价格还在下跌,7月均价环比下跌0.77%,前十大城市二手住宅均价环比下跌0.64%,楼市的颓势仍然没有改变。但是在政策层面,却发生了极大的变化,全国多地都在密集开会,部署2025年下半年的房地产工作。其中将住房改造作为重点议题进行讨论,针对一些城中村进行城市化改造。
同时罕见的,北京出台了新一轮的楼市宽松政策,不但放宽了五环外限购政策,而且还加大了公积金贷款支持力度。随之在8月,高层也做了表态,"巩固止跌回稳态势,多管齐下释放改善性需求"。再回头看,各地房地产会议就是围绕这个精神在开展,未来很有可能重点就在于城中村的城市化改造、上世纪楼房小区的拆后重建、老小区的维护和改造,以及小区的适老化改造等等。
确实,4年来楼市价格下跌,已经到了底部,需要采取一些刺激性措施让我国楼市止跌回稳。现在政策出台估计也是近在咫尺了,房地产市场不能再跌了,再跌引发的一系列负面问题太大了,容易引发多个关联产业的崩塌,同时对于恢复消费和投资的信心也是影响巨大。
现在也有专家坦言,确实有必要对楼市采取刺激性举措。此时房地产市场强力维持稳定的标志性措施,那就是要将价格稳定下来!这可能是关键中的关键,楼市价格的稳定,也就意味着将信心找回来了。那么新的城中村改造、以及城市老旧住房的改造,有可能会成为房市稳定之后,继续发展的刺激性措施。
城中村改造持续在推进,那么改善性需求主要就是指,原来的城中村以及现在房龄已经超过30年以上的那些老房子。上个世纪建造的很多楼房,他很难继续使用到70年,现在已经破旧不堪,而且安全问题也凸显了。确实需要拆掉重建或者拆掉改做其他用途。这可能是未来大规模房地产市场买卖活跃的唯一动力来源。
最近围绕房地产的讨论还很多,其中《住房租赁条例》在9月将正式实施,其中要求租赁房必须做备案登记,否则要被处罚的规定,引发大家讨论。备案之后取得的租金收入要纳税,有人谣传这叫做“房东税”,为此税务部门专门辟谣,房屋租金相应的税费政策,这已经是实施了数十年的规定,并未因《住房租赁条例》出台而调整,更没有新增“房东税”。
不过税务部门使用的金税四期,在7月已经正式完成与全国不动产登记系统的互联互通,那么备案登记之后,如果不去申报税务和纳税(线上线下都可),很有可能就要被房屋管理部门和税务部门稽查。之前房东不去做登记,也就隐瞒了出租事实,也就逃避了税收责任,所以虽然没有新增税种,但是纳税责任已经明确了,而且未来一定会被落实。
不过房产税的议题,确实在2025年越来越明确了。2011年在上海和重庆市进行了10年试点,到了2021年又开启了首批试点城市启动试验性征收,2025年,财政部与税务总局联合发文,将房产税试点范围从最初的上海、重庆扩大至15个城市。最新的动态是截至2025年6月底,现在已有8座正式启动征收工作(包括延长试点的上海市和重庆市),其余城市也将在第三季度陆续跟进。
在2024年末的全国住建工作会议上,也提出要稳步推进房地产税立法和改革。现在全国多个城市已经完成了房产评估体系建设,技术层面的准备工作已基本就绪。结合税务的金税四期,已经纳入居民不动产信息,在计算和税务处理层面已经没有任何障碍了,剩下就是如何计算房产税,以及何时开征了。
原中房集团董事长,也是我国著名房产经济学家孟晓苏教授,提出房产税可以制定的原则最简单,反而可能最公平。总结来说,依照个税征收的基本规则,那就是“见房就征,见证就退,小产权房先征”。如果这个原则推行的话,那么对于普通民众来说,那就是每年都要为自己的房子先缴税,然后再去申请各种退税。
如果这样操作,那么在缴税阶段,税务部门给一个数字就能收税了,但是到了后续申请退税阶段,普通民众就需要自己学自己申请。如果政策理解不到位,还可能最终退不下来。在有的时候有可能房产税的情况要比个税还复杂,民众利益很容易受到侵占。
不过现在看来,上海模式还是重庆模式,又或者孟晓苏模式,都还没有定论。不过在目前房地产形势低迷的状态下,估计城市试点还会继续推进,但是正式出台房产税可能会延后,毕竟对于楼市来说,这是一个负面的消息。后续在7月11日,财政部正式表态,2025年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。
楼市稳定,也确实到了刻不容缓的时刻了,再不出手,对于经济的损伤太大了!
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